Apartmanda Ortak Kullanım Alanları,
Apartmanlarda Ortak Yerler ve Catı
Kat mulkiyetine dahil olan apartmanlarda “ortak yerler Kat Mulkiyeti Kanununun 4 maddesinde duzenlenmiştir 4 maddeye gore, kanunda sayılanlar dışındaki başka yerleri de Apartman Yonetim Planına alarak “ortak yer olarak tespit etmek mumkundur Ayrıca; “Ortak yerle binada kat irtifakı veya kat mulkiyeti kurulurken tapu memuru huzurunda resmi olarak yapılan sozleşme ile kararlaştırılabilir Buna rağmen Kanun; ortak yerlerin neler olduğunu genel olarak tek tek sayma yontemini kullanarak belirlemiştir
Ortak Yerler Nerelerdir?
634 sayılı Kat Mulkiyeti Kanununun 4 maddesine gore; Kat mulkiyetine konu olan bir yapının;
MADDE 4 Ortak yerlerin konusu sozleşme ile belirtilebilir Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır
a) Temeller ve ana duvarlar, (Ek ibare: 5711 – 14112007 m2) “taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parcası diğer elemanlar, bağımsız bolumleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merenler, asansorler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel camaşırlık ve camaşır kurutma yerleri, genel komurluk ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bolum dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıclar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bolumu dışındaki kanalizasyon tesisleri ve cop kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon icin ortak şebeke ve antenler; sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Catılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merenleri,
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma icin zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer
Ote yandan; yukarıda sayılanlar dışında kalmakla beraber, apartmanın ortak kullanımı ve faydalanması icin zorunlu olan bolum ve eşyalar da “ortak yer kavramı icerisinde değerlendirilir
Ortak yerlerin ne şekilde kullanılacağı konusu ise, Kat Mulkiyeti Kanunun 19 ncu maddesinde duzenlenir KMK 19 ncu maddesi, tum kat maliklerine; ana gayri menkulun bakımıguzelliği mimari durumu ve sağlamlığını muştereken koruma yukumluluğu getirmektedir Kanun; ortak yer kapsamında olan yerlerin “inşaatonarımboyama ve badana işlerini kat maliklerinin 45 inin yazılı onayı ile yapabilme şartı getirmektedir Kat malikleri ortak yerlerde kendi kararları ile değişikliktadilat vs yapamazlar
14112007 tarihli Yeni Kat Mulkiyeti Kanunu “ortak yerler konusunda eski kanunda bulunmayan bir duzenleme getirerek, 19 ncu maddesinde “ ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bolume veya bolumlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının guclendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve guclendirmenin projesine ve tekniğine uygun bicimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz denilmektedir
634 Sayılı Kat Mulkiyeti Kanunu:
“Madde 19 Kat malikleri, anagayrimenkulun bakımına ve mimarı durumu ile guzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar
(Değişik fıkra: 13041983 – 28148 md;Değişik fıkra: 141120075711 SK8mad) Kat maliklerinden biri, butun kat maliklerinin beşte dordunun yazılı rızası olmadıkca anagayrimenkulun ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bolume veya bolumlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının guclendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve guclendirmenin projesine ve tekniğine uygun bicimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz Kat maliki kendi bağımsız bolumunde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bolumlerin bağlantılı yerlerinde, bu bolum maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bolumlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur
Kanunun değişmeden onceki Mahkeme kararlarında oybirliği şartı aranmaktaydı Ancak, KMK 19 ncu maddesinde yapılan bu değişiklikle Mahkeme kararlarında 45 oy coğunluğunun aranacağı tabiidir
Catı’nın Durumu:
Ortak Yer Niteliğindeki Catıdan Sızan Suyun Verdiği Zararlardan Kat Malikleri Arsa Payı Oranında Sorumlu olmaktadır Kat Mulkiyeti Kanunun 4 ncu maddesine gore “catı ortak yer kapsamındadır Bu nedenle, ana taşınmazın Catısının yapımı, tamiri, catıdan su sızması nedeni ile bağımsız bolumlerde veya eşyalarında hasar oluşması halinde kat maliklerinden arsa payları oranında yapılan masrafa iştirakleri istenir Bu hususta, Yargıtay 18 Hukuk Dairesi’ nin 24032005 tarih, 2005 34 Esas, 2005 2787K sayılı ornek kararı da mevcuttur
alıntı
Apartmanlarda Ortak Yerler ve Catı
Kat mulkiyetine dahil olan apartmanlarda “ortak yerler Kat Mulkiyeti Kanununun 4 maddesinde duzenlenmiştir 4 maddeye gore, kanunda sayılanlar dışındaki başka yerleri de Apartman Yonetim Planına alarak “ortak yer olarak tespit etmek mumkundur Ayrıca; “Ortak yerle binada kat irtifakı veya kat mulkiyeti kurulurken tapu memuru huzurunda resmi olarak yapılan sozleşme ile kararlaştırılabilir Buna rağmen Kanun; ortak yerlerin neler olduğunu genel olarak tek tek sayma yontemini kullanarak belirlemiştir
Ortak Yerler Nerelerdir?
634 sayılı Kat Mulkiyeti Kanununun 4 maddesine gore; Kat mulkiyetine konu olan bir yapının;
MADDE 4 Ortak yerlerin konusu sozleşme ile belirtilebilir Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır
a) Temeller ve ana duvarlar, (Ek ibare: 5711 – 14112007 m2) “taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parcası diğer elemanlar, bağımsız bolumleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merenler, asansorler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel camaşırlık ve camaşır kurutma yerleri, genel komurluk ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bolum dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıclar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bolumu dışındaki kanalizasyon tesisleri ve cop kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon icin ortak şebeke ve antenler; sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Catılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merenleri,
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma icin zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer
Ote yandan; yukarıda sayılanlar dışında kalmakla beraber, apartmanın ortak kullanımı ve faydalanması icin zorunlu olan bolum ve eşyalar da “ortak yer kavramı icerisinde değerlendirilir
Ortak yerlerin ne şekilde kullanılacağı konusu ise, Kat Mulkiyeti Kanunun 19 ncu maddesinde duzenlenir KMK 19 ncu maddesi, tum kat maliklerine; ana gayri menkulun bakımıguzelliği mimari durumu ve sağlamlığını muştereken koruma yukumluluğu getirmektedir Kanun; ortak yer kapsamında olan yerlerin “inşaatonarımboyama ve badana işlerini kat maliklerinin 45 inin yazılı onayı ile yapabilme şartı getirmektedir Kat malikleri ortak yerlerde kendi kararları ile değişikliktadilat vs yapamazlar
14112007 tarihli Yeni Kat Mulkiyeti Kanunu “ortak yerler konusunda eski kanunda bulunmayan bir duzenleme getirerek, 19 ncu maddesinde “ ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bolume veya bolumlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının guclendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve guclendirmenin projesine ve tekniğine uygun bicimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz denilmektedir
634 Sayılı Kat Mulkiyeti Kanunu:
“Madde 19 Kat malikleri, anagayrimenkulun bakımına ve mimarı durumu ile guzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar
(Değişik fıkra: 13041983 – 28148 md;Değişik fıkra: 141120075711 SK8mad) Kat maliklerinden biri, butun kat maliklerinin beşte dordunun yazılı rızası olmadıkca anagayrimenkulun ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bolume veya bolumlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının guclendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve guclendirmenin projesine ve tekniğine uygun bicimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz Kat maliki kendi bağımsız bolumunde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bolumlerin bağlantılı yerlerinde, bu bolum maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bolumlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur
Kanunun değişmeden onceki Mahkeme kararlarında oybirliği şartı aranmaktaydı Ancak, KMK 19 ncu maddesinde yapılan bu değişiklikle Mahkeme kararlarında 45 oy coğunluğunun aranacağı tabiidir
Catı’nın Durumu:
Ortak Yer Niteliğindeki Catıdan Sızan Suyun Verdiği Zararlardan Kat Malikleri Arsa Payı Oranında Sorumlu olmaktadır Kat Mulkiyeti Kanunun 4 ncu maddesine gore “catı ortak yer kapsamındadır Bu nedenle, ana taşınmazın Catısının yapımı, tamiri, catıdan su sızması nedeni ile bağımsız bolumlerde veya eşyalarında hasar oluşması halinde kat maliklerinden arsa payları oranında yapılan masrafa iştirakleri istenir Bu hususta, Yargıtay 18 Hukuk Dairesi’ nin 24032005 tarih, 2005 34 Esas, 2005 2787K sayılı ornek kararı da mevcuttur
alıntı