Ev fiyatları ile birlikte yükselişe geçen kiralar, konut sahiplerinin eski kiracıları ile ortalarına girdi. Evvelce makûs kiracı örnekleri duyulurken, bu devirde makus olma sırası konut sahiplerine geçti. Kira artışlarından iştahı açılan mesken sahipleri kontrat devri gelmeden artırım yapmak istemekten tutun da palavra ile kiracıyı konutta çıkarmak olsun bir çok yöneteme başvururken, en çok görülen ise yasal kira artış oranının çok çok üzerine çıkılması.
Kira artış oranı nedir? Nasıl hesaplanır?
TÜİK, Mart 2022 enflasyonunu yüzde 61,14 olarak açıklarken, bu bir evvelki yılın tıpkı ayına nazaran artış oranı oluyor. Kira artış oranında da devreye 12 aylık ortalama giriyor ki bu Nisan 2022 için yüzde 29,88 olarak açıklanmıştı.
Yasal kira artış oranı, kira mukavelesinin dolduğu tarihi takip eden ayın açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması alınarak hesaplanıyor. Konut sahipleri bu oranın üzerinde artış yapamıyor.
“Kanunda ya da mukavelede TEFE sözünün kullanılan kararları, Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi olarak pahalandırmak gerekir”
Altınbaş Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyesi Doç. Dr. Umut Yeniocak, kira mukavelelerinde artış oranı olarak sıkça kullanılan “TEFE / TÜFE ortalaması” yahut “ÜFE/TÜFE ortalaması” formülünün kanundaki düzenlemeler karşısında, geçerli bir artış muahedesi olup olmadığının dikkatle kıymetlendirilmesi gerektiğini söyledi.
TEFE diye bir istatistik cinsinin artık kalmadığını söyleyen Yeniocak, bunun yerine Yurt İçi Üretici fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) oranının kullanıldığına dikkat çekti. Doç. Dr. Umut Yeniocak, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. unsurunun konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından kira artış oranlarına sınırlama getirdiğini belirterek, buna nazaran bir evvelki kira yılında tüketici fiyat endeksinde meydana gelen 12 aylık ortalama değişim oranının, kira bedelinde uygulanabilecek tavan artış ölçüsü olarak belirlendiğine değindi.
Sonuç enflasyonun üzerinde çıkıyor
Sözleşmelerde alışılagelmiş kalıp olarak kullanılan “TEFE / TÜFE ortalaması” yahut “ÜFE/TÜFE ortalaması” formülü hesap edildiğinde ise, ortaya çıkan sonuç, üst hudut olan TÜFE’nin üstünde olduğunu söyleyen Doç. Dr. Umut Yeniocak, “Çünkü ÜFE oranı uzun yıllardır daima TÜFE’nin üstündedir. Böylelikle ÜFE + TÜFE bölü iki hesabını yaptığınızda çıkan sonuç TÜFE’nin yani kanundaki tavan artış ölçüsünün üzerinde olmaktadır. Bu sebeple, mukavelelerde geçen “TEFE / TÜFE ortalaması” yahut “ÜFE/TÜFE ortalaması” formülü, kanundaki sınırlamayı aştığı için geçersizdir. Bu unsurun bulunduğu kontratlarda artış oranı olarak, yeniden tavan ölçü olan TÜFE oranı uygulanacaktır” açıklamalarında bulundu.
Doç. Dr. Umut Yeniocak, öte yandan, hususla ilgili olarak Ocak 2019’da yürürlüğe giren iki kanun değişikliğini de gözden kaçırmamak gerektiğine dikkat çekti.
Yeniocak, “Birincisi, kira artış oranı olarak belirlenen TÜFE kriteri, 2019’dan evvel ÜFE formundaydı. Hasebiyle “TEFE / TÜFE ortalaması” yahut “ÜFE/TÜFE ortalaması” formülü aslında 2019’dan evvel geçerliydi. Ocak 2019’dan bu yana ise bu formül, üst hudut olan TÜFE’yi aştığı için geçersizdir. TÜFE uygulanır” dedi.
Umut Yeniocak, “İkinci değişiklik ise, kira artışına TÜFE sınırlaması getiren Türk Borçlar Kanunu’nun 344. unsuru, kiracısı tacir olan işyeri kiraları bakımından 1 Temmuz 2020 tarihinde yürürlüğe gireceği belirtilmişse de sonradan bu tarih de Ocak 2019’a çekildi. Böylelikle, konut ya da çatılı işyeri kira kontratlarının tamamı için kira artışlarına TÜFE üst hududu getirilmiş oldu. Ocak 2019’dan evvelki periyotlarda ise, Yargıtay uygulamasına nazaran, mukaveledeki artış oranı neyse, rastgele bir sınırlama uygulanmaksızın, bu artış oranının uygulanması gerekir” diye konuştu.
"Kimse 'benim kontratım eski tarihli olduğu için bu yeni kural değişikliğinden etkilenmez' demesin"
Umut Yeniocak, Ocak 2019’da yürürlüğe giren bu kuralların, eski tarihli kira mukavelelerine de resen uygulanacağını, bunun, herkesin dikkat etmesi gereken en kıymetli nokta olduğunu söz etti. Umut Yeniocak, “Yani kimse 'benim mukavelem eski tarihli olduğu için bu yeni kural değişikliğinden etkilenmez' demesin. Kira artışına sınırlama getiren bu yeni kurallar, hiçbir ek protokol ve gibisi bir müdahaleye gerek olmaksızın eski tarihli kontratlara de resen uygulanır.” halinde tabir etti.
