Kiralardaki artış enflasyonla hızlandı. Mesken sahipleri eski kiracılarına zorluk çıkarırken, mesken kirası ile geçinenlerin de eriyen alım gücü karşısında diğer devası kalmıyor.
Alım gücü eriyen diğer kısım ise kiracılar. Mağduriyet büyüyor. Yeni mesken tutacaklar uygun mesken bulmakta zorlanırken, eski kiracılar da meskenden çıkmak ile fahiş kira artışı talepleriyle boğuşuyor!
Kısaca durumdan kimse şad olamıyor. Nasıl tahlil bulunması gerektiğini ise uzmanlar anlatıyor.
Enflasyon kiracıyı da vurdu!
Yeni konutta arzın azalmasının yanı sıra mevcut üretimin de üst segmentte gerçekleşmesi ve süratli yükselen enflasyon, kiralık konut piyasasında fiyatları uçurdu. Gelirlerdeki artışın kira artırımlarının gerisinde kalmasıyla kira ödememe riski yükselirken, dal temsilcileri kiralara süreksiz olarak artırım sınırlaması getirilmesini önerdi. Konutta kira artışlarının yeni kiracıları ve 5 yılı dolan kiracıları daha fazla zorladığı, bu nedenle mahkemelerin uyarlama ve tahliye davalarıyla dolduğuna dikkat çekilirken, bölüm uzmanları artışlara yüzde 25-26 üzere bir hudut getirilmesi, 5 yılı dolan kiracıdan bölge rayiç bedeli isteme müddetinin 7 ila 8 yıla çıkarılması ve kira yardımı üzere dayanaklarla sorunun çözülebileceğine işaret ediyor.
'Piyasada kiralanacak mesken bulunamayabilir!'
Dünya'dan Leyla İlhan haberine nazaran, Türkiye’de yaklaşık 6 milyon kiracı, buna rağmen 3 milyon konut sahibi olduğunu belirten İstanbul Gayrimenkul Değerleme Kurucu ve Yönetici Ortaklarından Ahmet Büyükduman, “Zaten konut sahipleri mağdur. Zira ömür sarfiyatları yüzde 55 oranında artmış. Gelirleri ise yasal artışla yüzde 26 artmış üzere görünüyor. Bu durumda kaybedenler de mülk sahipleri oluyor. Şayet bunu daha da kısıtlayacak tedbirler getirilirse bu sefer de konut bir yatırım enstrümanı olmaktan çıkar ve piyasada kiralanacak konut bulunamayabilir” değerlendirmesinde bulundu. Tavan kira uygulamanın uzun vadede kiralık konut piyasasını zayıflatacağına vurgu yapan Büyükduman, “Arkasından kiraya verilecek konutun kalitesinin düşmesine neden olacak. Münasebetiyle uzun vadede kiralık krizini daha derinleştirecek” dedi. Büyükduman, tek tahlilin konut arzının artması ve orta vadede kamu otoritesinin konut üzerindeki kiralardan alınan vergileri düşürmesinin tahlil olacağını belirtti.
Kira problemini çözmek için ne yapılmalı?
Avukat Ali Güvenç Kiraz, kira sorunu konusunda yapılması gerekenleri ise şöyle anlattı:
Kira gelirine endeksli konut üretimini teşvik etmek ve bu mevzuda önemli bir düzenleme yapmak,
Farklı niteliklerle kullanılan taşınmazların konuta dönüştürülmesi konusunda mevzuat değişiklikleri yapmak, vergi, harç vb. dayanağı sunmak,
Kentsel dönüşümde riskli alan bazlı kentsel dönüşümün önünü süratle açmak ve bu alanlarda dönüşümü bir an evvel başlatmak,
Konut almakta zorlanan üniversite mezunu gençler, dar gelirliler yahut yeni evliler için düşük kira bedeli ödeyebilecekleri toplumsal konutlar üretmek.
Konuyla ilgili kıymetlendirme yapan İstanbul Emlak Komitecileri Odası Lideri Nizamettin Aşa, daha evvel ÜFE'ye endeksli artışlar nasıl 12 aylık TÜFE'ye endekslendiyse, kira artışlarına bir tavan hudut getirilebileceğini söyledi. Yeni kiraya geçişlerde ve 5 yılı dolan kiracılarda kıymetli problemler yaşandığına dikkat çeken Aşa, “10 bin ila 12 bin liralara varan kiralar isteniyor. Bunu herkes ödeyemez. Tahminen bir kısım da başta çok mağdur olduğu için ödeyecek lakin sonrasında ödeyemeyecek. Mal sahibi ‘10 bin TL’ye vermek varken niçin 6 bin TL’ye vereyim’ diyebilir. Lakin ödeme gücü de dikkate alınmalı. Esasen 10-15 bin TL kira ödeme gücü olan gidip konut satın alıyor. Zira bir kişi gücünün çok üstünde mesken tutuyorsa bu yakında ‘Ben kira ödemeyeceğim’ manasına geliyor” diye konuştu. 5 yıllık kiracılara da rayiç bedellere yönelik uyarlama davaları açıldığını,10 yılı dolanlarda ise tahliyeye yönelik sürecin başlatıldığını kaydeden Aşa, konut arzının azaldığı bu periyoda özel uyarlama müddetinin süreksiz biçimde 5 yıldan 7-8 yıla, tahliye müddetlerinin de 10 yıldan 12 ila 15 yıla çıkarılabileceğini tabir etti.
Kiracı ile konut sahibinin bağlantıları bozuldu
İstanbul Emlak Brokerleri Kulübü (İSTEB) Lideri Ulvi Özcan da devletin kiradaki çok artışlara evvel operasyonel olarak müdahale etmesi gerektiğini belirterek şunları söyledi:
Uzun vadede de sağlıklı bir konut siyaseti için çalışmalar yapmalı. Kira artışlarında son ay açıklanan yüzde 25,90 bile kiracı olan popülasyonca kabul edilebilir bir oran değil. Ayrıyeten kiracıların bulunduğu konutlar boşalsa mülk sahipleri çok daha yüksek fiyatlarda kiraya vereceklerini düşündüklerinden ortadaki hukuk da bozulmuş durumda. Kiracıların birden fazla hala kiracı oldukları meskenlerin benzerilerini yakın fiyatlara bulamayacaklarını bildiklerinden bulundukları meskenlerden çıkmak istemiyorlar.
Konut kredilerinde düzenleme şart!
Ulvi Özcan, devletin konut kredileri ile ilgili yaklaşımını da gözden geçirmesi gerektiğini belirterek, “Devletin konut kredileri ile ilgili daha seçici davranması gerektiğini düşünüyorum. Bugün tek bir meskeni olmayan da 22 meskeni olan da kredi kullanabiliyor. Birden çok konutu olanların konut kredilerinde ödemesi gereken harç ve vergilerde düzenlemeler yapılması gerektiğini düşünüyorum” ifadelerini kullandı.
Mal sahipleri de mağdur olabilir!
Kanun koyucunun, mukavele müddeti bittikten sonra yeni devir kira bedeli artışının Borçlar Kanununun 344. Hususuna nazaran 12 aylık TÜFE ortalamasına nazaran yapılmak zorunda olduğunu belirten Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Avukat Ali Güvenç Kiraz, “Örneğin mart ayında yenilenen bir kira mukavelesi için artış oranı yüzde 25,98’dir fakat enflasyon oranı yüzde 48,69 olarak gerçekleşti. Hasebiyle aslında kanun koyucu kiracıyı bir ve beşinci yıllar ortasında koruyor. Kira artırımına hudut getirilmesi aslında çok sorunlu olan mal sahibi-kiracı bağlantısını önemli zedeler ve tarafları farklı yollara itebilir. Bu nedenle tavan hudut getirmekten daha çok süreksiz bir mühlet ile 12 aylık TÜFE oranı üzerinden bir düzenleme yapılabilir. Kalıcı olan düzenleme konut ve işyeri gelirleri ile geçinen mal sahiplerinin mahvına sebep olabilir” dedi.
Kira artışları sürecek!
Kronik enflasyon ile yaşadığımız devirlerde de bugünküne misal bir tabloyla karşı karşıya kalındığını, lakin bu periyottaki temel farkın kiracıların gelirlerinin enflasyonla birebir oranda artmaması olduğunu belirten Kiraz, “Bundan ötürü kira bedelleri neredeyse ödenemez bir yere hakikat gidiyor” dedi. “Konut üreticileri tekrar konut üretmez, devlet kira garantili konut üretim konusunda dayanak vermez ve nüfusun muhtaçlık duyduğu gayrimenkullerin yabancıya satışı bu halde devam ederse kısa vadede kira bedellerinin düşme ihtimali gözükmüyor” diyen Kiraz, “Bu da doğal olarak artışların en az 1-2 yıl daha devam edeceğini bize gösteriyor” diye konuştu.
Toplumsal meseleler büyüyebilir!
Emekli gelirine ek olarak kira geliri edinen yahut emekli olmayıp yalnızca kira ile geçinen şahıslar olduğunu belirten Tüketiciyi Muhafaza Derneği (TÜKODER) Genel Lideri Aziz Koçal, bunun yanında kira gelirini ticari çıkar haline getirenler olduğunu da belitti. Bu nedenle bu işi ticari olarak yapmayan kümeleri koruyacak bir düzenlemenin yararlı olacağını aktaran Koçal, “Dolayısıyla mevcut kiracılara bir düzenleme gerekiyor. Yeni kiracılar için de bir tavan uygulaması olabilir. Bunun yanı sıra tek maaşlı taban fiyatlı, ya da kirada oturan emekli şahıslara Avrupa’daki üzere kira yardımı takviyesi devreye alınabilir. Aksi taktirde konut sahipleri ile kiracıların birbirine girdiği, toplumsal infial kelam konusu olabilir. Bundan sonra sorun daha da büyüyecek. Mahkemeler kiracı ve konut sahibi davalarıyla dolacak. Mahkemeye verildiğinde davanın sonuçlanması 1 ila 1,5 yılı bulacak. Bu müddet sonunda kriz daha da büyüyecek. Zira müddet sonunda tahliye istenecek, kiracı çıkmayınca isimli kolluk çıkaracak. Çıkan kiracı yeni mesken bulamayacak. Bu açıdan bu toplumsal bir sorun” tabirlerini kullandı.
TOKİ projeleri tahlil olur mu?
Türkiye’de birinci kez taban fiyatın yılın 1’inci ayında açlık hududuyla baş başa geldiğini söyleyen Koçal, 'Geçmiş yıllarda bu mühlet 4 ila 6'ncı aylarda olurdu. Münasebetiyle bölgeye, metrekareye, bina yaşına, emlak vergisi sınıflarına nazaran tavan hudut, kar marjı uygulaması getirebilir. Örneğin 5 yıl sonunda güncelleme yapılacaksa bunun da bir limiti olmalı. Fakat burada tek bir konutu kirada olan insanları da korumak gerekir' dedi. Koçal, sorunun temelli çözülmesi için TOKİ ve belediyelere ilişkin şirketler aracılığıyla yeni konut üretimi sağlanarak tüketiciye ucuz kiralama imkanı sunulması gerektiğine dikkat çekti.